202104.23
2

Актуальная судебная практика по искам городских советов об истребовании недвижимого имущества

Последнее время органы местного самоуправления массово обращаются в суды с исками об истребовании недвижимого имущества у их владельцев. Поводом к таким судебным процессам служат нарушения порядка отчуждения таких объектов (либо незаконная приватизация, либо отчуждение недвижимости по биржевому договору в начале 2000-х и т.п.).

Такие иски городские советы предъявляют к последнему собственнику здания или помещения, которым часто является добросовестный приобретатель, не участвующий в изначальных схемах по незаконной продаже имущества. Часто иски предъявляются в тех случаях, когда в том или ином городе изменилось руководство, которое решает осуществить своеобразную инвентаризацию подозрительных сделок по отчуждению коммунальной недвижимости, и если подозрения обоснованы, предъявляется иск об истребовании у текущего собственника такой недвижимости.

Однако, последняя практика и Верховного Суда, и судов первой и апелляционной инстанций говорит о том, что суды всё чаще становятся на сторону добросовестных приобретателей. Основанием для такой позиции национальных судов служат решения Европейского суда по правам человека, который сформулировал основные подходы к оценке подобных ситуаций с точки зрения конфликта публичного и частного интересов.

ЕСПЛ указывает, что потребность исправить прошлую «ошибку» не должна непропорциональным образом вмешиваться в новое право, приобретенное лицом, которое возлагало обоснованные надежды на легитимность добросовестных действий государственного органа (см. решение по делу (Pincova and Pinc v. the Czech Republic), заявление №36548 / 97, п. 58, ECHR 2002-VIII).

Иными словами, государственные органы, которые внедряют и не соблюдают своих же собственных процедур, не должны иметь возможность получать выгоду от своих противоправных действий или избегать выполнения своих обязанностей (см. решение по делу (Lelas v. Croatia), п. 74).

Риск любой ошибки государственного органа должен полагаться на само государство, а ошибки не могут исправляться за счет лиц, которых они касаются.

В обсуждаемых судебных спорах по исками городских советов, нарушения или небрежность, допущенные публичными органами и должностными лицами по всей цепи сделок касательно имущества (нотариусы, государственный регистраторы), на которых законодательством возложена обязанность по проверке правильности и законности документов, не может быть основанием для удовлетворения исков органов самоуправления и истребования у добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

Также необходимо учитывать и принцип правовой определенности, сформированный ЕСПЧ. По мнению Европейского суда добросовестный приобретатель не должен предусматривать наличие риска того, что право собственности на недвижимость может быть прекращено в связи с бездействием властей в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества при совершении сделок с недвижимым имуществом (ALENTSEVA v. RUSSIA, № 31788/06 , § 72 — 77, ЕСПЧ, от 17 ноября 2016 года).

ЕСПЧ указывает, что конструкция, при которой добросовестный приобретатель теряет имущество и сам вынужден искать способы компенсации своих потерь – неприемлема и возлагает на добросовестного приобретателя индивидуальный и чрезмерное бремя.

Факт незаконного отчуждения и допущение продажи недвижимости не может порождать правовых последствий для добросовестного приобретателя, однако, очевидно, является основанием для возникновения обязанности у органов местного самоуправления осуществить все необходимое, чтобы возместить убытки, причиненные таким отчуждением.

Кроме того, ЕСПЧ закрепил в своей практике и принцип надлежащего управления, согласно которому ошибки государственных органов должны служить на пользу лиц, которых такие ошибки зацепили, особенно когда нет другого конкурирующего частного интереса.

В данных делах (по иску городских советов к частным лицам об истребовании имущества) отсутствует какой-либо другой частный конкурирующий интерес, кроме интереса органа местного самоуправления.

Такую правовую позицию выразил и Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда в постановлении от 13.11.2019 при рассмотрении дела №645/4220/16-ц и в постановлении  от 20 марта 2019 по делу №521/8368/15-ц. В частности, Верховный Суд отметил, что ситуация, при которой добросовестный приобретатель теряет имущество и вынужден искать способы компенсации своих потерь, неприемлема и возлагает на него индивидуальное и чрезмерное бремя.

Приведенные позиции ЕСПЧ и Верховного Суда на сегодняшний день активно применяются другими украинскими судами, в частности:

постановление Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 16.12.2020 по делу №496/3663/16. В этом деле Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу добросовестного приобретателя и отказал в исковых требований прокурора Одесской области в интересах совета Беляевского района Одесской области об истребовании земельных участков;

решение Октябрьского районного суда г. Днепропетровска от 07.04.2021 по делу №201/3099/20. В этом деле суд отказал Днепровскому городскому совету в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи, прекращении права собственности на недвижимое имущество и отмене записей о регистрации права;

решение Приморского районного суда г. Одессы от 16.03.2021 по делу №522/22311/18. В этом деле суд отказал в иске Одесской местной прокуратуры №3 в интересах Одесского городского совета к добросовестному приобретателю об истребовании имущества;

решение Печерского районного суда г. Киева от 29.01.2021 по делу №757/31806/18. В этом деле суд отказал в иске Печерской районной государственной администрации Киева об истребовании имущества из чужого владения;

решение Орджоникидзевского районного суда г. Запорожья от 12.11.2020 по делу №335/12292/19. В этом деле суд оставил без удовлетворения исковое заявление заместителя руководителя Запорожской местной прокуратуры №3 в интересах Запорожского городского совета о признании незаконным и отмене решения, признании договора недействительным и передачу имущества.

К тому же, суд в данном деле учёл, что до перехода права собственности на спорную квартиру к последнему владельцу имели место три регистрационные действия, совершенные государственным регистратором, следствием которых является официальное признание и подтверждение государством факта приобретения права собственности на спорную недвижимость.

Такая тенденция свидетельствует о том, что национальные суды всё чаще применяют справедливый и логический подход к оценке исковых заявлений городских советов и прокуроров. Надеюсь, количество таких судебных решений будет с каждым годом увеличиваться, чему мы будем максимально способствовать.